Så planerar vi för framtida underhåll
Samfälligheten Sjöstadens Västra Sopsug Samfällighetsförening har en långsiktig plan för hur underhållet av sopsugsanläggningen ska finansieras. Här förklarar vi strategin på ett enkelt sätt, så att du som fastighetsägare eller styrelseledamot i en bostadsrättsförening förstår hur framtida underhåll hanteras.
Vad täcks av årsavgiften?
Varje år betalar fastighetsägarna en årsavgift till samfälligheten. Denna avgift används främst till drift av sopsugsanläggningen, till exempel el, service och övervakning. Samtidigt är avgiften satt lite högre för att även täcka löpande och visst planerat underhåll. Eventuella överskott fungerar som en buffert för de många underhåll och reparationer som kan variera från år till år. På så vis kan samfälligheten åtgärda mindre fel och slitage direkt utan att fastighetsägarna som ingår i samfälligheten behöver göra medlemstillskott.
Större framtida underhållsåtgärder
Utöver det löpande underhållet kommer det så småningom att behövas större insatser i sopsugssystemet, särskilt efter omkring år 2038 då vissa stora komponenter kan behöva bytas ut eller renoveras. Sådana större åtgärder innebär betydande kostnader för samfälligheten, men de märks kanske inte av i er enskilda fastighet förrän arbetet faktiskt utförs, sopsugsystemet är ju gemensamt för hela området.
För att hantera sådana framtida kostnader har samfälligheten valt en strategi där varje fastighetsägare själv delvis planerar in sin andel av kommande stora underhåll i sin egen underhållsplan. Det betyder att i stället för att samfälligheten höjer avgifterna kraftigt långt i förväg för att spara ihop alla pengar, ansvarar varje fastighetsägare för att spara eller avsätta medel inför de större gemensamma underhållsprojekten. När en stor åtgärd väl ska genomföras (till exempel en större renovering av rörsystemet eller byte av maskinutrustning) är tanken att varje fastighetsägare redan har förberett sig ekonomiskt för sin del av kostnaden och då kan göra ett medlemstillskott.
Långsiktig underhållsplan till 2051
SVSS har tagit fram en långsiktig underhållsplan för sopsugsanläggningen. Den visar vilka underhållsbehov som väntar och ger en uppskattning av kostnaderna över tid, verklig kostnad kan dock variera. Enligt denna kalkyl behöver vi i genomsnitt avsätta ca 3 600 000 kr ex moms per år på underhåll av anläggningen mellan 2026-2051, vilket sammanlagt motsvarar ca 94 600 000 kr exkl moms. Det låter som stora belopp, men kostnaderna fördelas över många år och många fastigheter enligt samfällighetens andelstal. Detta andelstal är baserat på Ljus BTA som fastställdes vid Lantmäteriförrättningen. Andelstalen hittar ni i slutet av dokumentet tillsammans med en uppskattning av avsättning per fastighet och år.
Enligt styrelsens förslag och beslut på årsmötet 2021 så har samfälligheten valt att avsätta allt tillgängligt överskott (detta år ca 1 Mkr) varje år till underhållsfonden. Det innebär att det för närvarande är ungefär 2,5Mkr i fonden.
Genom dessa avsättningar räknar vi med att kunna bibehålla avgifterna på dagens nivå (plus ev årlig indexuppräkning) och vi slipper höja avgifterna eller börja kräva in medlemstillskott för underhållet närmaste åren. Överskotten kommer sannolikt täcka underhållskostnaderna fram till ca 2035 utan medlemstillskott.
Men eftersom detta belopp inte räcker för allt underhåll så är det viktigt att respektive fastighet även sätter av medel själv.
Till exempel så behöver fastigheten “Båtturen 1” med andelstal 1,1950% varje år avsätta 1,1950% x (3,6 Mkr-1 Mkr) = 31 069 kr ex moms (38 836 kr inkl moms) för att täcka sopsugens framtida underhåll. Genom att planera så långt i förväg slipper man obehagliga ekonomiska överraskningar när det är dags att faktiskt genomföra större underhåll.
Det är också viktigt att följa samfällighetens utveckling varje år och delta på årsmöten för att se hur underhållsbehovet utvecklas samt hur mycket av överskottet som sätts av till underhåll.
Varför denna strategi?
SVSS har valt strategin med en stabil årsavgift och individuell planering av framtida underhåll av flera skäl. För det första är det mer rättvist att inte låta de som använder anläggningen idag betala allt underhåll i förskott utan istället låta de individuella fastighetsägarna bestämma hur sparande ska ske.
För det andra minskar samfälligheten risken med att samla på oss för mycket pengar lång tid i förväg. Pengar som ligger oanvända under många år kan tappa i värde på grund av inflation och det skulle krävas extra arbete för samfälligheten att förvalta dessa medel. I stället får varje fastighetsägare spara eller investera sina avsatta medel på ett sätt som passar dem, tills de behövs när underhållet ska utföras.
Sammantaget innebär denna strategi att samfälligheten kan sköta löpande underhåll effektivt, samtidigt som alla fastighetsägare är förberedda på de större utgifterna när de uppstår. Genom tydlig planering och samarbete hoppas vi att underhållet av sopsugsanläggningen ska kunna ske smidigt utan plötsliga avgiftsschocker för någon fastighetsägare.
Rekommendation till er fastighetsägare
- Inkludera sopsugsanläggningen i er underhållsplan: Se till att er fastighets underhållsplan tar höjd för de större gemensamma underhållskostnader som förväntas i framtiden. Använd samfällighetens kalkyl som vägledning för när ungefär, och hur stora, dessa kostnader kan bli.
- Avsätt medel årligen: Det är klokt att avsätta pengar varje år i er egen underhållsfond för sopsugssystemet enligt beräkningen nedan. Då bygger ni gradvis upp en buffert som matchar er andel av de framtida underhållsbehoven.
- Håll er informerade: Följ informationen från SVSS om kommande underhållsprojekt och tidsplaner. På så sätt kan ni i god tid justera er budget och avgifter inom fastigheten om det behövs, innan större arbeten drar igång. Kom på årsmötet och skicka era senaste kontaktuppgifter till oss så att ni får alla utskick från styrelsen.
Genom att följa dessa råd står ni som fastighetsägare väl rustade för framtida underhåll av sopsugsanläggningen. Tillsammans kan vi säkerställa att systemet fortsätter fungera optimalt i många år framöver.
För er som vill ta del av underhållsplanen kan ni kontakta styrelsen.
Fördelning av underhållskostnader baserat på BRA Ljus
| Fastighet | BTA Ljus | Andel % (BTA) | Avsättning per år till underhåll ex moms | Avsättning per år till underhåll inkl moms |
| Båtturen 1 | 3 800 | 1,1950% | 31 069 kr | 38 836 kr |
| Fartygstrafiken 1 | 5 900 | 1,8553% | 48 239 kr | 60 299 kr |
| Godsfinkan 2 | 18 400 | 5,7862% | 150 440 kr | 188 050 kr |
| Godsvagnen 11 | 23 600 | 7,4214% | 192 956 kr | 241 195 kr |
| Godsvagnen 12 | 15 800 | 4,9686% | 129 182 kr | 161 478 kr |
| Godsvagnen 13 | 400 | 0,1258% | 3 270 kr | 4 088 kr |
| Kajkrogen 1 | 200 | 0,0629% | 1 635 kr | 2 044 kr |
| Kappseglingen 1 | 15 100 | 4,7484% | 123 459 kr | 154 324 kr |
| Konvojen 1 | 11 100 | 3,4906% | 90 755 kr | 113 443 kr |
| Konvojen 2 | 6 000 | 1,8868% | 49 057 kr | 61 321 kr |
| Kryssningen 1 | 15 900 | 5,0000% | 130 000 kr | 162 500 kr |
| Kölnan 15 | 13 200 | 4,1509% | 107 925 kr | 134 906 kr |
| Kölnan 2 | 3 800 | 1,1950% | 31 069 kr | 38 836 kr |
| Linjefarten 1 | 7 900 | 2,4843% | 64 591 kr | 80 739 kr |
| Linjefarten 2 | 6 300 | 1,9811% | 51 509 kr | 64 387 kr |
| Maltet 1 | 21 700 | 6,8239% | 177 421 kr | 221 777 kr |
| Mältaren 1 | 12 800 | 4,0252% | 104 654 kr | 130 818 kr |
| Proppen 5 | 9 200 | 2,8931% | 75 220 kr | 94 025 kr |
| Påsen 11 | 9 200 | 2,8931% | 75 220 kr | 94 025 kr |
| Påsen 12 | 6 900 | 2,1698% | 56 415 kr | 70 519 kr |
| Påsen 13 | 6 600 | 2,0755% | 53 962 kr | 67 453 kr |
| Påsen 14 | 9 700 | 3,0503% | 79 308 kr | 99 135 kr |
| Påsen 15 (hotell) | 6 400 | 2,0126% | 52 327 kr | 65 409 kr |
| Redaren 1 | 8 100 | 2,5472% | 66 226 kr | 82 783 kr |
| Redaren 2 | 12 700 | 3,9937% | 103 836 kr | 129 796 kr |
| Redaren 3 | 400 | 0,1258% | 3 270 kr | 4 088 kr |
| Seglatsen 1 | 14 600 | 4,5912% | 119 371 kr | 149 214 kr |
| Sjöfarten 1 | 10 000 | 3,1447% | 81 761 kr | 102 201 kr |
| Sjöfarten 2 | 8 600 | 2,7044% | 70 314 kr | 87 893 kr |
| Sjöresan 1 | 10 100 | 3,1761% | 82 579 kr | 103 223 kr |
| Sjöresan 2 | 12 500 | 3,9308% | 102 201 kr | 127 752 kr |
| Sjöresan 3 | 1 900 | 0,5975% | 15 535 kr | 19 418 kr |
| Torkhuset 5 | 9 200 | 2,8931% | 75 220 kr | 94 025 kr |
| 318 000 | 100,0000% | 2 600 000 kr | 3 250 000 kr |
Samfälligheten har för tillfället följande medlemmar.
| Fastighet | Fastighetsägare | Gatuadress |
| Mårtensdal 9 | Sjöstaden Västra Sopsug Samfällighet | Textilgatan 38 |
| Proppen 5 | Brf Sjöstadsesplanaden 1 | Redargatan 2-10 |
| Hammarby Allé 22-30 | ||
| Sjöfarten 2 | AB Familjebostäder | Heliosgatan 19-31 |
| Sjöfarten 1 | Brf Sjöstadsallén | Förskeppsgatan 1-5 |
| Heliosgatan 31A | ||
| Hammarby Allé 38-54 | ||
| Godsfinkan 2 | Godsfinkan Hammarby AB (Folksam Newsec) | Heliosgatan 28-42 |
| Hammarby Allé 56-68 | ||
| Kölnan 2 | SISAB (Sjöstadsskolan) | Hammarby Allé 74-76 |
| Kölnan 15 | Stiftelsen Stockholms Studentbostäder | Maltgatan 2-12 |
| Hammarby Allé 78A-D | ||
| Maltet 1 | SKB | Maltgatan 1-13 |
| Korphoppsgatan 1-9 | ||
| Hammarby Allé 80-92 | ||
| Redaren 1 | HSB Brf Redaren | Redargatan 3-11 |
| Redaren 3 | Svenska Bostäder (förskola) | Förskeppsgatan 4 |
| Redaren 2 | AB Svenska Bostäder | Redargatan 1 |
| Förskeppsgatan 2 | ||
| Hammarby Allé 32-36 | ||
| Konvojen 2 | Brf Konvojen | Konvojgatan 1-5 |
| Hammarby Allé 71-73 | ||
| Kappseglingen 1 | SKB | Konvojgatan 4-6 |
| Hammarbyterassen 24-26 | ||
| Hammarby Allé 81-87 | ||
| Heliosgatan 33-37 | ||
| Kryssningen 1 | Bostads AB Hammarbygård (Stockholmshem?) | Kryssargatan 1-11 |
| Hammarbyterassen 21-29 | ||
| Hammarby kaj 230-32 | ||
| Heliosgatan 41-47 | ||
| Fartygstrafiken 1 | HSB Fartygstrafiken AB | Hammarbyterassen 30-36 |
| Lumagatan 5 | ||
| Heliosgatan 46 | ||
| Sjöresan 1 | HSB Brf Sjöresan i Stockholm | Hammarbyterassen 35 |
| Hammarby Kaj 38-45 | ||
| Heliosgatan 50-60 | ||
| Sjöresan 2 | Brf Hamnkranen | Lumagatan 9-21 |
| Hammarbyterassen 37 & 45 | ||
| Hammarby Kaj 48-54 | ||
| Sjöresan 3 | Brf La Dolce Vita | Hammarbyterassen 39-43 |
| Kajkrogen 1 | Byggnadsfirman Erik Wallin AB | Kryssargatan 2 |
| Seglatsen 1 | Brf Seglatsen | Sjöfartsgatan 1-9 |
| Seglatsgatan 2-18 | ||
| Hammarbyterassen 11-19 | ||
| Hammarby Kaj 22-26 | ||
| Konvojen 1 | Brf Sjöstaden 3 | Sjöfartsgatan 11-19 |
| Hammarbyterassen 18 | ||
| Hammarby Allé 57-69 | ||
| Mältaren 1 | Primula Byggnads AB | Hammarby Allé 112-120 |
| Lugnets Allé 5-9 | ||
| Torkhusgatan 5-9 | ||
| Torkhuset 5 | AB Familjebostäder | Lugnets Allé 12-20 |
| Hammarby Allé 130-146 | ||
| Linjefarten 1 | Brf Linjefarten 1 | Textilgatan 21-25 |
| Hammarby Allé 51-55 | ||
| Linjefarten 2 | Brf Linjefarten 2 | Sjöfartsgatan 10-14 |
| Hammarbyterassen 10 | ||
| Båtturen 1 | Brf Båtturen 1 | Sjöfartsgatan 6-8 |
| Hammarbyterassen 7-9 | ||
| Godsvagnen 12 | Brf The Village Sthlm 2 | Heliosgången 2-4 |
| Heliosgatan 16-18 A-C | ||
| Godsvagnen 11 | Brf The Village STHLM | Heliosgatan 10-14A-C |
| Virkesvägen 11-19A-C | ||
| Godsvagnen 13, förskolan (3D) | The Village Sthlm AB (förskola)/Sisab | |
| Påsen 11 | Kvp 5 Fastighets AB – (Brf Väva ) | Virkesvägen 5C-F |
| Påsen 12 | Brf Spinna | Virkesvägen 5A-B & 7A-C |
| Påsen 13 | Brf Heliosparken 2 | Virkesvägen 9A-C |
| Påsen 14 | Brf Heliosparken 1 | Virkesvägen 9D-J |
| Heliosgatan 11 | ||
| Påsen 15 | Aberdeen Standard Investments och Ailon Group | Heliosgatan 13 |